LEY DE INQUILINATO


LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION.

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Codificación 1, Registro Oficial 196 de 1 de Noviembre del 2000.

CONGRESO NACIONAL

LA COMISION DE LEGISLACION

Y CODIFICACION

En ejercicio de la facultad que le confiere el numeral 2 del artículo 139 de la Constitución Política de la República,

Resuelve:

Expedir la siguiente codificación de la Ley de Inquilinato

TITULO I

                       Del Ambito de la Ley 

      Art. 1.- AMBITO.- Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos. 

      Las ordenanzas municipales determinarán el perímetro urbano. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 4, 12, 15, 39.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 617, 702.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1856, 1864, 1919. 

      LINK:

      Ver ARRENDAMIENTO MERCANTIL, Gaceta Judicial. Año LXXIV. Serie XII. Nro. 4. Pág. 842. (Quito, 30 de Noviembre de 1973).

      Ver CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O INQUILINATO, Gaceta Judicial. Año XCIV. Serie XVI. No. 1. Pág. 5. (Quito, 27 de Julio de 1994).

      Ver ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMPRENDIDOS EN EL PERIMETRO URBANO, Gaceta Judicial. Año XCV. Serie XVI. No. 3. Pág. 598. (Quito, 4 de Julio de 1995). 

      Art. 2.- LEYES SUPLETORIAS.- En lo no previsto en esta Ley, se aplicarán las disposiciones de los Códigos Civil y de Procedimiento Civil, en lo que fueren pertinentes. 

      CONCORD:

      * CONSTITUCION POLITICA DE LA REPUBLICA DEL ECUADOR: Arts. 272.

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 4, 12, 19. 

                            TITULO II

                  De los Locales de Arrendamiento 

      Art. 3.- CONDICIONES DE LOS LOCALES DE ARRENDAMIENTO.- Los locales destinados al arrendamiento deberán reunir, a más de las condiciones que fijen las ordenanzas municipales, las siguientes: 

      a) Disponer de servicios higiénicos completos y permanentes, siquiera uno para cada piso de la casa, de acuerdo con las modalidades del lugar. 

      Cuando en un mismo piso hubiere dos o más departamentos independientes, cada uno de ellos deberá tener, por lo menos, un servicio higiénico completo y exclusivo; 

      b) Tener aireación y luz suficientes para las habitaciones;

      c) Disponer, permanentemente, de los servicios de agua potable y de luz eléctrica, en los sectores urbanos donde existen estos servicios;

      d) No ofrecer peligro de ruina; y,

      e) Estar desinfectados, lo que se acreditará con el correspondiente Certificado de Sanidad. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 617.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1857. 

      Art. 4.- REPARACIONES A QUE ESTA OBLIGADO EL ARRENDADOR.- El arrendador está obligado a efectuar las reparaciones y obras necesarias a fin de que los locales reúnan las condiciones exigidas en el artículo precedente. 

      Cuando las ordenare el Juez de Inquilinato, concederá un plazo para su ejecución. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 811, 812, 813.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1865, 1866, 1867, 1868, 1869, 1870, 1871, 1872, 1873, 1874, 1875, 1876, 1877, 1878, 1937, 2223, 2224, 2228.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 5, 6, 7. 

 Art. 5.- DERECHO DE SUBROGACION DEL INQUILINO.- Si, vencido el plazo, el local no hubiere sido puesto en las condiciones ordenadas, el arrendatario, con autorización del Juez podrá efectuar las reparaciones y obras estrictamente indispensables, a costa del arrendador. En tal caso, descontará de las pensiones locativas el valor invertido, más el diez por ciento de recargo. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1865, 1868, 1876. 

 Art. 6.- SANCIONES AL ARRENDADOR.- El arrendador que no efectuare las reparaciones y obras ordenadas por el Juez de Inquilinato, o que privare a los locales de los servicios existentes, u ocasionare daños en ellos, o dificultare, de cualquier manera, el uso del local arrendado, será sancionado por el Juez de Inquilinato con multa equivalente a una pensión locativa mensual y, si reincidiere, con la de tres pensiones locativas mensuales. 

      Cuando por las causas puntualizadas en el inciso anterior el inquilino se hubiere visto obligado a desocupar el local, el arrendador le indemnizará con una suma equivalente a la pensión locativa de tres meses, sin perjuicio de la sanción establecida en el inciso anterior. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 813.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1800, 1808, 1869, 1873, 1916.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 23, 30. 

      Art. 7.- RESPONSABILIDADES DEL INQUILINO.- Si el inquilino fuere responsable de los daños ocasionados en el local arrendado, o en las instalaciones de agua potable, luz eléctrica y servicios higiénicos, estará obligado a la inmediata reparación, a su costa. Caso de no hacerlo en el plazo fijado por el Juez, el arrendador estará facultado para efectuar dichas reparaciones y exigir al arrendatario el pago de lo invertido, con un aumento del diez por ciento. Podrá además, exigir la terminación del contrato. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 29.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 810.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1565, 1715, 1868, 1879, 1880, 1881, 1882, 1886, 1888, 1911, 1912, 1913, 2228, 2342.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 56. 

      LINK:

      Ver INDEMNIZACION DE PERJUICIOS POR ARBITRARIO USO TELEFONICO, Gaceta Judicial. Año XCV. Serie XVI. No. 2. Pág. 254. (Quito, 9 de Noviembre de 1994). 

                            TITULO III

            De la Inscripción de Predios de Arrendamiento 

      Art. 8.- DEL REGISTRO DE ARRENDAMIENTOS.- Los concejos cantonales tendrán a su cargo el Registro de Arrendamientos, que lo llevará el Jefe de Catastros Municipales, quien ejercerá todas las funciones que se asignan en esta Ley a la Oficina de Registro de Arrendamientos. 

      En los cantones de Quito y Guayaquil habrá, a cargo de las Municipalidades respectivas, una Oficina de Registro de Arrendamientos, independiente de la Jefatura de Catastros. Podrá también haberla en los demás cantones, cuando los concejos municipales así lo resuelvan. 

      LINK:

      Ver NO INSCRIPCION DE LOCALES ARRENDADOS PARA COMERCIO, Gaceta Judicial. Año XCVIII. Serie XVI. Nro. 13. Pág. 3484. (Quito, 27 de noviembre de 1998). 

      Art. 9.- CONTENIDO DE LA INSCRIPCION.- Los arrendadores inscribirán sus predios en el Registro de Arrendamientos de Predios Urbanos. Cada inscripción contendrá: 

      a) Nombre del arrendador y subarrendador y su dirección;

      b) Ubicación y superficie del predio y del local o locales destinados al arrendamiento;

      c) Determinación de los servicios existentes;

      d) Avalúo catastral comercial del inmueble;

      e) Inventario de los muebles, cuando se tratare de locales amoblados; y,

      f) Demás datos que se exigiere en las ordenanzas respectivas. 

      Art. 10.- FIJACION DE LAS PENSIONES MAXIMAS DE ARRENDAMIENTO.- Las oficinas de Registro de Arrendamientos o las jefaturas de Catastro Municipales, según el caso, fijarán la pensión máxima de arrendamiento de cada local, y entregarán al arrendador, en el plazo máximo de cuatro meses, un certificado en el que conste la identidad del predio o local inscrito y la pensión mensual para su arrendamiento. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 663.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1858, 1883.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 17.

      Art. 11.- FIJACION DE TASAS DE INSCRIPCION Y CERTIFICADOS.- El Concejo Municipal fijará las tasas de inscripción y de otorgamiento de certificados, las mismas que no excederán de cinco sucres por cada predio. 

      Art. 12.- OBLIGACION DEL CERTIFICADO DE FIJACION DE PENSIONES.- No se podrá arrendar, total o parcialmente un predio, sin el correspondiente certificado de fijación de precios. 

      Si la Oficina de Registro de Arrendamientos encontrare que el arrendador no se ha sometido a las disposiciones de este artículo, lo sancionará con multa de cincuenta a quinientos sucres, que será recaudada por el Juez de Inquilinato, salvo que el incumplimiento fuere causado por la Municipalidad. En este caso se dispondrá la inscripción. 

      Art. 13.- INSPECCION DE LOS PREDIOS INSCRITOS.- La Oficina de Registro de Arrendamientos podrá inspeccionar; en cualquier tiempo, los predios inscritos, con el fin de comprobar la exactitud de los datos suministrados para la inscripción. 

      Art. 14.- SANCION POR FALTA DE INSCRIPCION.- Sin perjuicio de lo establecido por el artículo 12, el arrendador que no hubiere inscrito el predio destinado a vivienda, o vivienda y comercio, o vivienda y taller, el Juez de Inquilinato le impondrá una multa equivalente a seis meses de pensiones de arrendamiento, correspondiendo el cincuenta por ciento al inquilino y el otro cincuenta por ciento al Estado, porcentaje éste que será depositado por el Juez de Inquilinato en el Banco del Estado, en la cuenta única del Tesoro Nacional. 

      El inquilino podrá hacer valer este derecho como acción o como excepción, aun reconviniendo al arrendador; en todo caso, el Juez aún de oficio, impondrá la multa mencionada, en el cincuenta por ciento de beneficio al Estado. 

      Art. 15.- EXONERACION DE INSCRIPCION.- Exonérase a las instituciones de derecho público y de derecho privado con finalidad pública de la obligación de inscribir sus bienes inmuebles destinados al arrendamiento para la vivienda, vivienda y taller, y vivienda y comercio, en las oficinas de Registro de Arrendamientos de las municipalidades. 

      Art. 16.- PROHIBICION PARA LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR PUBLICO.- En ningún caso, las instituciones a las que se refiere el artículo precedente podrán cobrar en concepto de cánones de arrendamiento por sus inmuebles, valores superiores a los límites legales. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 4.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1864.

      * LEY DE CONTRATACION PUBLICA, CODIFICACION: Arts. 38. 

                            TITULO IV

         De la Fijación de las Pensiones de Arrendamiento 

      Art. 17.- LIMITE MAXIMO PARA LAS PENSIONES DE ARRENDAMIENTO.- La pensión mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal, y de los impuestos municipales que gravaren a la propiedad urbana. 

      Para determinar el precio total se tomarán en cuenta todos los departamentos, piezas o locales del inmueble, inclusive los ocupados por el arrendador. 

      Cuando se arrienda sólo una parte del predio, la pensión se fijará proporcionalmente a dicha parte. 

      Para fijar la pensión mensual de arrendamiento, se tendrá en cuenta el estado, condición y ubicación del inmueble y los requisitos exigidos en el Art. 3. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 663.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1747, 1748, 1858, 1859, 1883, 1884, 1885.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 10, 18. 

      Art. 18.- Prohíbese pactar el incremento automático de pensiones locativas de inmuebles destinados a vivienda durante la vigencia mínima del contrato de arrendamiento a que se refiere el inciso primero del artículo 28, siempre y cuando el canon de arrendamiento mensual no exceda de dos salarios mínimos vitales. Toda estipulación que contravenga esta prohibición se tendrá por no escrita. 

      Art. 19.- SANCIONES POR COBRO DE PENSIONES EXCESIVAS.- La Oficina de Registro de Arrendamientos, fijará el precio máximo de arrendamiento de cada local, que se hará constar en el certificado a que se refiere el Art. 10. 

      Quien cobrare una pensión mayor de la fijada por la Oficina Municipal de Arrendamientos o la Jefatura de Catastros, según el caso, será sancionado por el Juez de Inquilinato con una multa equivalente al valor del canon de arrendamiento mensual cobrado, sin perjuicio de la devolución al inquilino de lo cobrado en exceso, que deberá liquidarse con el interés legal vigente a la fecha en que se ordene la devolución. 

      Esta acción se tramitará en juicio verbal sumario, por separado. Si el monto de lo reclamado no excediere de un mil sucres, el demandado podrá reconvenir al actor en el momento de proponer excepciones. 

      La acción para demandar la devolución de lo cobrado en exceso y el derecho a recabar dicha devolución, prescribirá en dos años. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1720, 2392, 2414, 2417. 

      Art. 20.- FIJACION PROVISIONAL DE PENSIONES.- Si el inmueble no tuviere avalúo catastral comercial, la Oficina de Registro de Arrendamientos, previa inspección, podrá autorizar el arrendamiento y fijar pensiones provisionales. 

      Si un edificio no se hallare terminado, se podrá autorizar el arrendamiento de los locales que reúnan los requisitos del Art. 3. 

      Art. 21.- SOLICITUD DE AUMENTO DE PENSIONES.- El arrendador podrá solicitar a la Oficina de Registro de Arrendamientos el aumento de la pensión mensual, cuando hubiere realizado obras que mejoren el local arrendado, siempre y cuando éstas no sean obras de simple mantenimiento o de servicios necesarios exigidos en el Art. 3 de esta Ley; o hayan transcurrido, por lo menos dos años de haberse efectuado la última fijación. 

      Art. 22.- LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS SON IRRENUNCIABLES. 

      Art. 23.- SOLICITUD DE REBAJA DE PENSIONES.- El arrendatario puede solicitar la rebaja de las pensiones de arrendamiento cuando el local se halle en mal estado, por el uso natural o por causa de las cuales el arrendatario no sea responsable. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 813.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1800, 1808, 1869, 1873, 1916.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 6, 30. 

                            TITULO V

               Del arrendamiento de locales amoblados 

      Art. 24.- FORMA Y CONTENIDO DE LOS CONTRATOS.- En el contrato de arrendamiento de locales amoblados, constará por escrito el inventario y avalúo de los muebles y la determinación de su valor de uso. De no constar, se estimará que el valor de uso de los muebles corresponde al 25% de la pensión de arrendamiento estipulada. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 4.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 740.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1454, 1455, 1456, 1561, 1915.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 27, 29.

      * CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, CODIFICACION: Arts. 62. 

      Art. 25.- CASO DE LOCALES DESTINADOS A VIVIENDA.- En tratándose de locales destinados a vivienda, la parte de renta relativa al mobiliario no podrá exceder del importe máximo de la pensión de arrendamiento que legalmente corresponda a la vivienda. Si excediere de este límite, el inquilino, mientras continúe vigente el arriendo, podrá pedir revisión de la pensión pactada y el reintegro de las cantidades que indebidamente hubiere abonado al arrendador por el uso de mobiliario.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1561, 1915. 

      Art. 26.- CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO.- Si el arrendador no entregare los muebles arrendados, o una parte de ellos, según inventario, el arrendatario podrá exigir, mientras subsista el contrato, la entrega de los muebles o la rebaja proporcional de la pensión de arrendamiento, y el reintegro de las cantidades indebidamente pagadas. 

      Si la parte del mobiliario no entregada fuere de tal importancia que, dadas las condiciones del local, se presuma que, conociéndolas el arrendatario, no la hubiere tomado en arrendamiento, tendrá derecho a dar por terminado el contrato.

CONCORD:

* CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1505, 1766, 1866, 1867, 1915. 

                            TITULO VI

          De los contratos de arrendamiento y sus efectos 

      Art. 27.- FORMAS DE LOS CONTRATOS.- El contrato de arrendamiento podrá ser verbal o escrito. 

      CONCORD:

      * CONSTITUCION POLITICA DE LA REPUBLICA DEL ECUADOR: Arts. 23.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1454, 1461, 1561, 1562, 1570, 1576, 1861.

      * CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, CODIFICACION: Arts. 29. 

      Art. 28.- PLAZO DEL CONTRATO ESCRITO.- El plazo estipulado en el contrato escrito será obligatorio para arrendador y arrendatario. Sin embargo, en todo contrato de arrendamiento tendrá derecho el arrendatario a una duración mínima de dos años, excepto en los siguientes casos: 

      a) De habitaciones en hoteles, casas de pensión o posadas;

      b) De arrendamiento de locales a individuos o familias que, teniendo su residencia habitual en un lugar, van a otros transitoriamente; y,

      c) De arrendamiento de locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que por su propia naturaleza, tengan corta duración. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 33, 34, 35.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 948.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1510. 

      Art. 29.- FORMA DEL CONTRATO DE MAS DE DIEZ MIL SUCRES MENSUALES.- Los contratos cuyo canon de arrendamiento exceda de diez mil sucres mensuales, se celebrarán por escrito, debiendo el arrendador registrarlos, dentro de los treinta días siguientes a su celebración, en el Juzgado de Inquilinato o en el que hiciere sus veces, los mismos que llevarán un archivo numerado y cronológico de los contratos registrados, bajo la responsabilidad personal del Juez y Secretario. 

                            TITULO VII

            De la terminación del contrato de arrendamiento 

      Art. 30.- CAUSALES DE TERMINACION.- El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, sólo por una de las siguientes causas: 

      a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al inquilino;

      b) Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga necesaria la reparación;

      c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino;

      d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido;

      e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o dependencias, conforme a lo previsto en el Art. 7;

      f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener autorización escrita para ello;

      g) Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por el arrendador;

      h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra. 

      El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Art. 6; e, 

      i) Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que ocupar. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1505, 1561, 1562, 1567, 1879, 1886, 1887, 1907, 1908, 1914.

      * CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, CODIFICACION: Arts. 97.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 33, 36, 37. 

      LINK:

      Ver TERMINACION DE ARRENDAMIENTO POR MORA EN PAGO DE PENSIONES, Gaceta Judicial. Año LVII. Serie VIII. Nro. 1. Pág. 73. (Quito, 15 de Mayo de 1951).

      Ver TERMINACION DE CONTRATO DE INQUILINATO POR ALGAZARAS, Gaceta Judicial. Año XCV. Serie XVI. No. 4. Pág. 881. (Quito, 30 de Octubre de 1995).

      Ver TERMINACION DE CONTRATO DE INQUILINATO, Gaceta Judicial. Año XCVI. Serie XVI. No. 6. Pág. 1496. (Quito, 29 de Mayo de 1996). 

      Art. 31.- CASO DE TRASPASO DE DOMINIO.- La transferencia de dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el dueño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación. 

      Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha de transferencia de dominio, subsistirá el contrato. Este plazo debe contarse desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud de desahucio al inquilino. 

      Se respetarán los contratos celebrados por escritura pública, inscrita en el Registro de la Propiedad del respectivo cantón. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 17.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 599, 603, 700, 702.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1718, 1740, 1902, 1903.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 42, 48.

      * CODIGO DE DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO SANCHEZ DE BUSTAMANTE: Arts. 117, 140. 

      LINK:

      Ver DESAHUCIO DE INQUILINATO, Gaceta Judicial. Año XCV. Serie XVI. No. 2. Pág. 253. (Quito, 7 de Septiembre de 1994).

      Ver DESAHUCIO DE INQUILINATO, Gaceta Judicial. Año XCV. Serie XVI. No. 2. Pág. 257. (Quito, 15 de Noviembre de 1994).

      Ver DESOCUPACION DE INMUEBLE AL ARRENDATARIO, Gaceta Judicial. Año XCV. Serie XVI. No. 2. Pág. 258. (Quito, 22 de Noviembre de 1994).

      Ver DESAHUCIO DE INQUILINATO, Gaceta Judicial. Año XCVI. Serie XVI. No. 5. Pág. 1154. (Quito, 16 de Abril de 1996).

      Ver DESAHUCIO DE INQUILINATO, Gaceta Judicial. Año XCVI. Serie XVI. No. 7. Pág. 1780. (Quito, 28 de Noviembre de 1996).

      Ver DESAHUCIO DE INQUILINATO, Gaceta Judicial. Año XCVII. Serie XVI. No. 8. Pág. 2044. (Quito, 31 de Marzo de 1997).

      Ver DESAHUCIO DE INQUILINATO, Gaceta Judicial. Año XCVII. Serie XVI. No. 9. Pág. 2292. (Quito, 10 de Junio de 1997). 

      Art. 32.- CASO DE FALLECIMIENTO DEL INQUILINO.- En caso de fallecimiento del inquilino el contrato subsistirá respecto de los miembros de su familia y de las personas legalmente a su cargo que hubieren vivido con él, siempre que éstos así lo desearen, y constituyeren mandatario dentro del plazo de treinta días. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO III): Arts. 999.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1508, 2008, 2368. 

      Art. 33.- ANTICIPACION DEL ARRENDADOR.- El arrendador comunicará al arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se entenderá renovado en todas sus partes, por el período de un año y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante el desahucio respectivo. 

      Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar a su vez, a los subarrendatarios o cesionarios en el término de quince días. Si no lo hiciere, y el subarrendatario o cesionario fuere desalojado, le indemnizará con una cantidad igual a la pensión de tres meses. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1841, 1857, 1879, 1888, 1890, 1892, 1897, 1899, 1900, 1904, 1914.

      * CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, CODIFICACION: Arts. 997.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 30, 35, 36, 37.

      LINK:

      Ver DESAHUCIO DE INQUILINATO, Gaceta Judicial. Año LIII. Serie 7. Nro. 6. Pág. 609. (Quito, 5 de Marzo de 1948).

      Ver DESAHUCIO DE INQUILINATO, Gaceta Judicial. Año XCV. Serie XVI. No. 4. Pág. 876. (Quito, 16 de Octubre de 1995).

      Art. 34.- CASO DE EMBARGO DEL INMUEBLE ARRENDADO.- Si el inmueble arrendado fuere embargado, el depositario sustituirá en sus derechos y obligaciones al arrendador, sin que se pueda privar al arrendatario de la ocupación del inmueble hasta que se verifique el remate.

      En caso de remate, se aplicará lo dispuesto en el Art. 31.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1903, 1906, 2368.

      * CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, CODIFICACION: Arts. 445.

      Art. 35.- FACULTAD DEL ARRENDATARIO.- En los contratos escritos sin fijación de plazo y en los verbales, el arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento, en cualquier tiempo, previo aviso al arrendador con anticipación de un mes, por lo menos. Durante este tiempo pagará el precio del arrendamiento y permitirá que los interesados examinen el local arrendado.

      Establécense para esta regla las mismas excepciones contenidas en los literales a), b), c) del Art. 28.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1561, 1892, 1894, 1896, 1897, 1917.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 33.

      Art. 36.- REQUISITOS PARA EL SUBARRIENDO O LA CESION.- Sin autorización escrita, el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar el local. El subarrendatario o cesionario no podrá usar y gozar de la cosa en otros términos que los estipulados entre arrendador y arrendatario, ni por plazo mayor que el legal o el convenido entre éstos.

      El subarrendatario no podrá, a su vez, celebrar otro contrato de arrendamiento respecto del mismo local ni ceder sus derechos. Igual prohibición se establece para el cesionario.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1464, 1841, 1856, 1879, 1887.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 33, 37.

      Art. 37.- El inquilino que ocupa ininterrumpidamente por 15 años o más un inmueble destinado exclusivamente a vivienda, vivienda-taller o negocio-vivienda, tendrá la primera opción de compra del mismo, en igualdad de condiciones de otros oferentes.

      Este derecho sólo podrá ejercerse cuando el propietario del inmueble decida venderlo por su propia voluntad.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1757, 1863.

                             TITULO VIII

                         Del subarrendamiento

      Art. 38.- PROHIBICION DE SUBARRENDAR.- Prohíbese celebrar contratos de subarrendamiento de locales de vivienda, salvo los contratos de naturaleza ocasional o temporaria de plazo no mayor de tres meses.

      Art. 39.- CASO DE DESALOJO.- El desalojo del arrendatario incluirá el de los subarrendatarios o cesionarios, a quienes se hubiere arrendado o cedido el arrendamiento, sin autorización. No obstante, el subarrendatario o cesionario tendrá derecho a permanecer en el local arrendado por treinta días, a partir de la fecha en que fuere notificado por el Juzgado de Inquilinato con la terminación del contrato de arrendamiento, mediante el pago al arrendador de la respectiva pensión de arrendamiento.

      En este caso, el subarrendatario tendrá también derecho a exigir del subarrendador el pago de una suma equivalente a la pensión de tres meses.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1886, 1902.

      Art. 40.- CONTINUACION DEL SUBARRENDAMIENTO POR DESALOJO DEL ARRENDATARIO.- El desalojo del arrendatario por falta de pago de pensiones o por otra causa que sólo a él le fuere imputable, así como su abandono voluntario de la cosa arrendada, no perjudica a los subarrendatarios o cesionarios, a quienes se hubiere subarrendado o cedido el derecho, en forma legal. Estos inquilinos podrán continuar como arrendatarios directos, abonando una pensión igual a la fijada legalmente como máxima, en la forma establecida por el Art. 36, si se tratare de todo el inmueble, o una proporcional a la misma si el arrendamiento, fuere de una parte.

      Art. 41.- EXTENSION DE OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.- Las obligaciones y derechos de los arrendadores establecidos por los artículos 5, 6, 7, 24, 25, 28, 33 y 40 se hacen extensivos a los subarrendadores.

                            TITULO IX

                De la competencia y del procedimiento

      Art. 42.- TRAMITE DE LAS CONTROVERSIAS.- Las acciones sobre inquilinato se tramitarán en juicio verbal sumario, ante el Juez de Inquilinato del respectivo cantón o de quien haga sus veces.

      Sólo de la sentencia y del auto que niega el trámite verbal sumario se podrá apelar para ante la Corte Superior, cuya resolución causará ejecutoria.

      Demandado el inquilino por la causal de terminación del contrato de arrendamiento contemplada en la letra a) del Art. 30, no podrá apelar del fallo que le condene, sin que previamente consigne el valor de las pensiones de arrendamiento que se hallare adeudando a la fecha de expedición de la sentencia; si no lo hiciere, se entenderá como no interpuesto el recurso. Tal requisito no será aplicable en contratos de arrendamiento cuyas pensiones no excedan de dos mil sucres mensuales.

      CONCORD:

      * LEY ORGANICA DE LA FUNCION JUDICIAL: Arts. 3.

      * CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, CODIFICACION: Arts. 15, 62.

      Art. 43.- JUECES COMPETENTES.- Los jueces de Inquilinato serán designados por la Corte Superior del respectivo Distrito.

      Habrá obligatoriamente juzgados de Inquilinato en los cantones de Quito, Guayaquil y Cuenca.

      En los cantones en que no hubiere Juez de Inquilinato, desempeñará las funciones de éste el Juez de lo Civil.

      CONCORD:

      * LEY ORGANICA DE LA FUNCION JUDICIAL: Arts. 77.

      Art. 44.- En los cantones donde se creen jueces de Inquilinato, serán éstos los competentes para conocer de las causas sobre la materia, debiendo ser remitidos a su conocimiento todos los juicios y diligencias, en el estado en que se encuentren, por parte de los jueces civiles que ejercían tales funciones.

      Art. 45.- La competencia de los jueces de Inquilinato en lo posterior, se radicará de acuerdo a las normas establecidas en los artículos 14 y 15 del Código de Procedimiento Civil; y la subrogación se someterá a lo previsto en el Art. 43 de la Ley de Inquilinato.

      CONCORD:

      * LEY ORGANICA DE LA FUNCION JUDICIAL: Arts. 79.

      Art. 46.- TRAMITE ESPECIAL DE LAS RECLAMACIONES.- Las reclamaciones relativas a los preceptos contenidos en los artículos 3, 4, 5 y, en general, todas las relacionadas con la privación de servicios y con las condiciones de idoneidad del local arrendado, se tramitarán mediante solicitud escrita al Juez de Inquilinato, quien inspeccionará el local arrendado y verificará, por sí mismo, los fundamentos de la petición, dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes a su presentación, debiendo dictar de inmediato la resolución correspondiente, que no será susceptible de recurso alguno.

      Art. 47.- DOCUMENTOS QUE DEBEN ACOMPAÑARSE A LA DEMANDA.- El arrendador, o quien le represente, no podrá demandar al inquilino sin acompañar a su demanda el certificado de fijación del canon otorgado por la Oficina de Registro de Arrendamientos o de la declaratoria de inscripción a que se refiere el Art. 9. Para el efecto, está obligado el funcionario respectivo a otorgar tal copia, con sello de la oficina y firma del empleado, al momento mismo de recibir la declaratoria.

      Además se acompañará, en su caso, el contrato de arrendamiento registrado. En caso de presentarse la demanda sin estos requisitos, el Juez no lo admitirá a trámite.

      LINK:

      Ver CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO, Gaceta Judicial. Año XCVIII, Serie XVI. Nro. 13. Pág. 3481. (Quito, 25 de noviembre de 1998).

      Art. 48.- OPOSICION DEL INQUILINO AL DESAHUCIO.- Citado el inquilino, podrá oponerse en el término de tres días, al desahucio a que se refiere el literal h) del Art. 30 y el Art. 31. Esta oposición, en caso del literal h), sólo podrá fundarse en el hecho de no estar comprendido el local arrendado en la parte del edificio cuya demolición ha sido autorizada por el Municipio. El Juez deberá verificar, por si mismo, el fundamento de la oposición en el término de tres días, y ordenar que el desahucio surta o no el efecto de terminar el contrato de arrendamiento.

      En el caso previsto en el Art. 31, la oposición del arrendatario no podrá fundarse sino en haber transcurrido más de un mes desde el traspaso de dominio o en haber celebrado el contrato de arrendamiento por escritura pública debidamente inscrita, y sólo se considerará presentada, si fuere acompañada de la correspondiente copia certificada. Examinado este instrumento, y el de transferencia de dominio que deberá presentar el desahuciante, el Juez de Inquilinato ordenará que el desahucio surta o no el efecto de terminar el contrato.

      Si el inquilino se allanare o guardare silencio, se declarará que el desahucio da por terminado el contrato y una vez transcurridos los plazos previstos en las disposiciones citadas, se procederá al lanzamiento, sin perjuicio de cumplir lo dispuesto en el Art. 52.

      La resolución que dicte el Juez de Inquilinato causará ejecutoria.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 17.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 599, 603, 691, 695, 700, 702, 703, 739.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1697, 1698, 1716, 1718, 1740, 1902, 1903.

      * CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, CODIFICACION: Arts. 117, 164, 165, 188, 190.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 31.

      * CODIGO DE DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO SANCHEZ DE BUSTAMANTE: Arts. 117, 140.

      LINK:

      Ver DESAHUCIO DE INQUILINATO, Gaceta Judicial. Año XCV. Serie XVI. No. 3. Pág. 593. (Quito, 4 de Julio de 1995).

      Art. 49.- En los juicios de inquilinato en los que intervengan menores con su representante legal, tutor o curador, no precisa contarse con el Tribunal de Menores ni con los agentes fiscales, ni se requieren los dictámenes o vistas de éstos, salvo el caso que por razones especiales el Juez o Tribunal, en guarda de los intereses y para la mayor protección de los menores, estimen procedente oír a dichos funcionarios.

      Art. 50.- PRESCRIPCION DE ACCIONES.- Las acciones y derechos del arrendatario contra el arrendador y titular del inmueble, para el reintegro de lo indebidamente pagado por pensiones de arrendamiento y percepción de las sanciones establecidas en esta Ley prescriben en seis meses. Más en caso de que se tratare de pensiones de arrendamiento que no excedan de dos mil sucres, la prescripción será la de dos años.

      Art. 51.- CASO DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA RURAL.- El arrendamiento de los locales destinados a vivienda, ubicados fuera del perímetro urbano, están sujetos a esta Ley, sólo en lo referente a competencia y procedimiento.

      Regirán también, para estos últimos contratos, las disposiciones de los artículos 4, 5 y 13.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 4.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1929.

                            TITULO X

                     Disposiciones Generales

      Art. 52.- FACULTAD DE RETENCION DEL LOCAL ARRENDADO.- En ningún caso en que el arrendador deba al arrendatario una suma de dinero, ya sea como indemnización o como devolución de lo pagado indebidamente, podrá éste ser desalojado del local arrendado, sin que previamente se le pague.

      Para el ejercicio del derecho concedido por el inciso anterior, el arrendatario deberá acompañar providencia ejecutoriada recaída en el procedimiento previsto en el Art. 19, o prueba plena que establezca los valores determinados en dicho artículo como debidos por el arrendador.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 814, 958.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1583, 1671, 1672, 1673, 1674, 1675, 1676, 1677, 1678, 1679, 1680, 1878.

      * CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL: Arts. 486.

      Art. 53.- CONSTANCIA DEL PAGO DE PENSIONES.- El arrendador está obligado a recibir la pensión de arrendamiento que se le ofreciere en tiempo oportuno, y a conferir el recibo correspondiente.

      Si el arrendador rehusare o eludiere recibir la pensión de arrendamiento, el inquilino podrá depositarlo ante el respectivo Juez de Inquilinato, quien otorgará el comprobante de haberse hecho el depósito a la orden del arrendador. El Juez, bajo su responsabilidad y dentro de las cuarenta y ocho horas subsiguientes, ordenará notificar el depósito al arrendador en el lugar que, al efecto, indicará el arrendatario. El comprobante de depósito será suficiente prueba para el arrendatario.

      La diligencia del depósito no causará derechos judiciales.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1584, 1586, 1614, 1615, 1883.

      * CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, CODIFICACION: Arts. 809, 843.

      LINK:

      Ver TERMINACION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR MORA, Gaceta Judicial. Año LIII. Serie 7. Nro. 7. Pág. 768. (Quito, 26 de Noviembre de 1948).

      Ver CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, Gaceta Judicial. Año LIV. Serie 7. Nro. 9. Pág. 1064. (Quito, 15 de Noviembre de 1949).

      Art. 54.- DEPOSITO DE PENSIONES DE HASTA DOS MIL SUCRES MENSUALES.- El depósito de pensiones de arrendamiento por cánones que no exceden de dos mil sucres mensuales, se efectuará ante el Juez de Inquilinato, sin necesidad de petición escrita, debiendo otorgarse el recibo correspondiente al depositante, sin que ello cause gravamen. El Juzgado llevará un registro cronológico y continuado de tales depósitos.

      Art. 55.- RETENCION DE PENSIONES.- El arrendatario o subarrendatario, en todos los casos en que se le ordene la retención de las pensiones de arrendamiento, está obligado a depositarlas en el Juzgado de Inquilinato.

      La falta de depósito por más de dos meses será causa de la terminación del contrato.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1878, 1883, 2085, 2096, 2294.

      Art. 56.- EXTENSION DE RESPONSABILIDADES.- El arrendador o subarrendador y el arrendatario o subarrendatario son responsables no sólo de su propia culpa, sino también de la de su familia, huéspedes, dependientes o encargados.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 29.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1695, 1882, 2220.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 7.

      Art. 57.- LIMITACION DE MORADORES DE UN LOCAL.- Por razones de higiene o moralidad, podrán las autoridades administrativas limitar, en cada caso, el número de personas extrañas al inquilino, que ocupen la vivienda.

      Art. 58.- FACULTAD DEL ARRENDADOR RESPECTO DEL SUBARRENDATARIO.- Compete al arrendador acción directa contra el subarrendatario para exigirle la reparación de los deterioros que éste hubiere causado en el local arrendado, sin perjuicio de la que le asiste contra el arrendatario, pudiendo ejercitarlas simultáneamente. El inquilino que resultare condenado podrá repetir contra el causante de los daños.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1841, 1857, 1879, 1888, 1914.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 7, 33.

      Art. 59.- FIJACION DE LA CUANTIA.- En estos juicios la cuantía se regulará por el valor correspondiente a la pensión de seis meses, o por lo que valga en el tiempo estipulado, si éste fuere menor.

      Art. 60.- SUBROGACION DEL SECRETARIO.- En los juzgados de Inquilinato, a falta de Secretario, actuará el Oficial Mayor.

      Art. 61.- EXONERACION DE IMPUESTOS PREDIALES.- Salvo lo dispuesto por leyes especiales, exonérase del pago de todos los impuestos que afecten a los predios urbanos, a los edificios que se construyan dentro del perímetro urbano. Esta exoneración durará cinco años desde que se hubiere terminado la construcción, sin que sea extensiva al suelo sobre el que se ha edificado.

      Art. 62.- INSCRIPCION DE CONTRATOS ANTICRETICOS.- El contrato de mutuo anticrético relativo a un inmueble destinado para vivienda, o vivienda y taller, o comercio, celebrado o que se celebrare privadamente, deberá ser registrado dentro del plazo de noventa días de celebrado, bajo pena de multa equivalente al 50% del valor de las pensiones de un año, que será impuesta por el Juez qué conociere del incumplimiento. Tal obligación corresponde al titular del inmueble.

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1454, 1458, 2337.

                   DISPOSICIONES TRANSITORIAS

      PRIMERA.- Los arrendadores que al momento no tuviesen contrato escrito con su inquilino podrán acudir al Juez de Inquilinato o quien hiciere sus veces en la correspondiente jurisdicción para hacer una declaración juramentada, la que admitirá prueba en contrario y que establecerá lo siguiente:

      El inmueble materia de la declaración, nombres de arrendador y arrendatario, fecha en que comenzó el arriendo, duración prevista del mismo, canon inicial y actual de arrendamiento y la circunstancia de no existir contrato escrito. Esta declaración debidamente registrada servirá como documento habilitante para cumplir con el requisito establecido en el párrafo segundo del Art. 47 de esta Ley, por lo que el Juez de Inquilinato que conozca de la demanda la tramitará.

      SEGUNDA.- Congélanse por dos años las pensiones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, vivienda-taller o vivienda-negocio, cuya cuantía mensual no exceda de seis salarios mínimos vitales generales; y prorrógase por igual tiempo el plazo de los contratos, a partir del 19 de mayo del 2000, según Ley 2000-17, promulgada en el R.O. 81 de la misma fecha.

      TERCERA.- Todo contrato de arrendamiento o renovación del anterior, bajo las modalidades señaladas en el artículo precedente, no podrá exceder en su canon arrendaticio del cinco por ciento (5%), para inmuebles destinados a vivienda; ni del diez por ciento (10%), para vivienda-taller o vivienda-negocio.

      CUARTA.- Para la inscripción de estos contratos se acompañará el último contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble; si no se cumpliere con este requisito ni se acataren las disposiciones de esta Ley, los arrendadores serán sancionados con una multa equivalente a tres (3) meses del canon que se fijare.

      Esta codificación fue elaborada por la Comisión de Legislación y Codificación, de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 2 del artículo 139 de la Constitución Política de la República.

      COMISION DE LEGISLACION Y CODIFICACION.

      Cumplidos los presupuestos del artículo 160 de la Constitución, publíquese esta codificación en el Registro Oficial.

                            NOTA

      Han servido de fuente para esta codificación:

      1) Codificación de la Ley de Inquilinato (Registro Oficial No. 681: 28-IX-78).

      2) Fe de erratas. (Registro Oficial No. 709: 13-XI-78).

      3) Decreto Supremo 3070 (Registro Oficial No. 735:

20-XII-78).

      4) Ley 96 (Registro Oficial No. 959: 17-VI-88).

      5) Ley 54 (Registro Oficial No. 319: 21-XI-89).

      6) Ley de Régimen Tributario Interno (Registro Oficial No. 341: 22-XII-89).

      7) Resolución Corte Suprema (Registro Oficial No. 458

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21 comentarios

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21 Respuestas a “LEY DE INQUILINATO

  1. Denisse Merino

    Tengo una consulta. Yo arriendo un bar de un colegio, para los estudiantes y para personal. y una seora que era del bar el ao anterior les vende a los seores profesores los almuerzos que yo les podria vender. Yo pago un arriendo mensual y me beneficiaria vender esos almuerzos pero que puedo hacer yo. Tengo alguna ley a favor mia.

  2. Nstor Anbal Torres lvarez

    Guayaquil, abril 18 del 2010
    Abogado Santiago Zambrano
    Presente;
    De mis consieraciones:
    Deseo hacerle la siguiente consulta donde debo ir para la inscripcin para el arrendamiento del inmueble y para saber cual sera el canon de arrendamiento a cobrar, y si no lo hago que pasara, porque ahora me dicen que debo facturar para cumplir con la ley.
    por la gentil atencin le quedo muy agradecido

  3. NICSY

    Hola quisiera que me ayuden por favor tengo 21 aos viviendo en una misma casa y quisiera saber de cuanto es el tiempo que la ley nos ampara para poder buscar otra vivienda.

  4. Sofia Flores

    Buenas noches. Tengo una duda. Estoy arrendando un local comercial, al momento de negociar el arrendador me informo que se haría un contrato de 3 meses, después de lo cual se haría un ajuste al arriendo y se renovaría el contrato, es decir que a partir del 4to mes tendría un canon más alto. Es esto correcto? Se puede hacer?
    Otro punto, es que el arriendo me cobraría 370 usd más Iva, en el precio del arriendo no debería estar incluído ya los impuestos??
    Muchas gracias por su ayuda.
    Saludos.

    Respuesta: ENVIADA INFORMACIÓN A SU CORREO

  5. FELIPE MACIAS MONTOYA

    Favor ayudarme necesito informacion actualmente estoy preparando mi tesis para graduarme de Ingeniero en Auditoria y C.P.A.
    Respuesta: ENVIADA INFORMACIÓN A SU CORREO

  6. MAria

    Cuál es el proceso a seguir, para demandar al inquilino, que no ha pagado 4 meses y el problema es que mi abuelita q es la dueña de casa no hizo firmar un contrato y todo fue verbal necesito saber como debo de proceder ante este inconveniente, por que ya le dimos un ultimátum para q desaloje la vivienda. Pero no sabemos como proceder. Gracias.

    Respuesta a su correo>…

    • * *

      *Respuesta:>� *

      * *

      1. Aqu� su respuesta t�cnica en l�nea, la FORMAS DE LOS CONTRATOS.- El contrato de arrendamiento podr� ser verbal o escrito. Y hasta por dos a�os para otra ocasi�n.

      Por otro lado la ley de inquilinato estipula claramente que el due�o de casa debe pedir el inmueble materia del arrendamiento previo 90 d�as no antes. Para que no aleguen da�os o perjuicios a futuro.

      Y si es por parte del arrendador que da por terminado el contrato con 30 d�as de anticipaci�n al due�o.

      A m�s de lo que se le env�a, por la p�gina donde envi� su consulta busque el art�culo 27-28 y 33 para un mejor entendimiento de este cuerpo legal.

      * *

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1454, 1458, 2337.

      DISPOSICIONES TRANSITORIAS

      PRIMERA.- Los arrendadores que al momento no tuviesen contrato escrito con su inquilino podr�n acudir al Juez de Inquilinato o quien hiciere sus veces en la correspondiente jurisdicci�n para hacer una declaraci�n juramentada, la que admitir� prueba en contrario y que establecer� lo siguiente:

      El inmueble materia de la declaraci�n, nombres de arrendador y arrendatario, fecha en que comenz� el arriendo, duraci�n prevista del mismo, canon inicial y actual de arrendamiento y la circunstancia de no existir contrato escrito. Esta declaraci�n debidamente registrada servir� como documento habilitante para cumplir con el requisito establecido en el p�rrafo segundo del Art. 47 de esta Ley, por lo que el Juez de Inquilinato que conozca de la demanda la tramitar�.

      SEGUNDA.- Cong�lanse por dos a�os las pensiones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, vivienda-taller o vivienda-negocio, cuya cuant�a mensual no exceda de seis salarios m�nimos vitales generales; y prorr�gase por igual tiempo el plazo de los contratos, a partir del 19 de mayo del 2000, seg�n Ley 2000-17, promulgada en el R.O. 81 de la misma fecha.

  7. CARMEN ANDRADE CEDEÑO

    Comentario:
    Le envió mis más sinceros saludos a la vez que lo felicito por ofrecer su ayuda de manera desinteresada.
    Necesito de su asesoría para que pueda esclarecer una pequeña inquietud que tengo acerca de: ¿Cuál es el proceso a seguir, para demandar a mi inquilino, que no me ha pagado tres meses y el problema es que realice el contrato de manera verbal necesito saber como debo de proceder ante este inconveniente, es necesaria la firma de un abogado para ejecutar debidamente la demanda?.
    De antemano le agradezco cualquier tipo de sugerencia.

    RESPUESTA: Su respuesta esta dirigía ya a su correo personal gracias Santiago.

  8. patricia pereira

    Arriendo un local comercial en $300. Al terminar el primer año renovamos y me aumentaron a 310. Ahora para renovar el contrato dicen que me van a hacer factura y quieren aumentarme a 360 más IVA. Qué dice la ley?

    • ¿Que dice la Ley?
      Que la están estafando o abusando.-

      En primer lugar todo contrato de arrendamiento faculta o tiene derecho el arrendatario a exigir que sea por lo mínimo, esto es por dos años. Ósea el segundo año le han cobrado demás 120 dólares por un lado.

      Sobre el aumento, de pensiones locativas la ley dice;
      El dueño del inmueble puede solicitar el aumento de las pensiones locativas previa solicitud a la oficina de registro de arrendamiento.
      Ojo cuando este hubiera realizado obras y que haya mejorado el inmueble materia del arrendamiento. Nota; Pero si son obras de mantenimiento no son arreglos de mejora.
      Y debe de haber transcurrido dos años desde la última vez que se hizo el aumento.

      Sobre el pago del IVA es una obligación tributaria al erario del Estado de esa no lo salva nadie. Solo las instituciones de bienestar social están libradas de esa tarifa arancelaria.

      Acérquese a la jefatura municipal de catastro, si es de un cantón los consejos cantorales u a la oficina regional de inquilinatos y en último caso acuda al juez de inquilinato.
      Y en esta página lea por favor el artículo 21- 27 y 28 de la ley de inquilinato para una mejor comprensión este cuerpo legal.

      Gracias por la pregunta, gustoso de servir a nuestra comunidad.

  9. Daniela

    Buenas tardes.
    Quiero hacer la siguiente consulta…
    Vivo un año en una casa en la que pagó 140 y es una pieza muy pequeña para ese valor, ahora me quieren subir a 15o. No se que podría hacer para que no me suban el alquiler, he hablado verbalmente y no accedieron.
    Ahora para acudir a un juzgado me piden el contrato el cual no tengo, nunca hicimos uno. No se que hacer…
    Gracias por la respuesta.
    Daniela.

    • Su respuesta: Ante de los dos primeros años esta prohibido subir la pensión de arrendamiento por el arrendador o dueños de inmuebles. Art.18

      E artículo 27 de la ley de inquilinazo indica que los contratos pueden ser escritos o verbales.
      No se preocupe mucho al momento actué de acuerdo a las disposiciones de la ley de inquilinato en vigencia, que continuación le pongo algunos artículos principales para que pueda actuar con base legal y no cometa errores a futuro. La información completa le llega a su correo personal gracias.
      PRIMERA.- Los arrendadores que al momento no tuviesen contrato escrito con su inquilino podrán acudir al Juez de?

  10. Ana Vega

    Tengo una duda en cuanto a los derechos que el dueño de casa o arrendador, pues sucede que tengo dos villas en mi terreno y alquile uno de estos departamentos por 3 años con contrato verbal, les pedí que desocupen y les di 15 días de plazo, pero el inquilino me pidió 1 mes y quedamos de acuerdo, pero ahora ya no se quieren ir y dicen que la ley les ampara 3 meses y que solo en ese tiempo podrán encontrar una casa. Mis motivos son urgentes pues tengo un bebe y estudio y no puedo confiar en las niñeras porque me han fallado y quiero que a mi lado viva un familiar que cuide de mi hijo, no se si puedo contar con el apoyo de alguien asesóreme por favor.
    Att.
    Ana.

  11. Malena Washima

    Por favor asesóreme la siguiente inquietud:
    Hace tres meses atrás alquilé una casa por la cantidad de 550 dólares, hicimos un contrato de arriendo, en donde se estipula que en caso de salir antes del año, pague dos meses de arriendo por incumplir el contrato. A los 15 días de cambiarme he tenido una recaída en mi salud, y luego de hacerme muchos análisis médicos que los tengo guardados, incluso una biopsia en el cuello, como resultados el médico me dice que hay un virus o ácaros en la casa y que debo hacer una asepsia profunda o cambiarme de domicilio. Le comuniqué al dueño de casa hace un mes que estaba enferma y que el médico creía que era por el mal estado de la alfombra (15 años) y el mueble de cocina destruido, me pidió proformas y que hiciera la inversión como parte de pago del arriendo, quedando en buscas nuevas cotizaciones. He ido empeorando mi salud y quiero salir de esta casa sin el pago de la garantía. Hay una ley que me ampara en este sentido? Gracias por la atención.

    • Señora. .Malena Washima.-

      Respuesta.- Le explicara con algunas ideas para que les organice y decida lo mejor por su estado de salud y por el peligro detectado médicamente sobre el virus o ácaros en ese lugar.
      1. Esto es lo que se conoce generalmente, parásitos de animales y plantas, de respiración traqueal en miniaturas-pequeño (de 0, 1 hasta 2 mm).
      2. Por otro lado la ASEPSIA esto es un proceso de erradicación de insectos que debe hacerlo el departamento de sanidad de la ciudad. no usted.
      3. sobre las proformas solo si decide continuar allí puede hacer esos gastos y ser descontados en el canon de arrendamiento más el 10 % según el artículo (5) de la ley de inquilinato. Pero para hacer esos gastos debe comunicar a la oficina de inquilinato o con autorización del Juez de inquilinato podrá efectuar las reparaciones y obras estrictamente indispensables.
      Sobre la cláusula que se comprometió: A pagar dos meces de incumplir la fecha estipulada del contrato, esa cláusula puede ser revocada esto es quedar sin efecto alguno.
      Debe de entenderse esto que no es por su voluntad este desistimiento de terminar el contrato es por asunto de fuerza mayo o caso fortuito, que se ha presentado según los virus detectados médicamente en la casa, por lo que debe usted ir de inmediato ante la oficina de inquilinato y poner la querella, con una copia del contrato y los resultados médicos para que el juez de inquilinato le revoque esa cláusula. O la autoridad que conozca del caso.
      Por otro lado: El cuerpo legal de inquilinato dice lo siguiente en el Art.- 3.- de esta Ley en su literal (D y E)
      d) No ofrecer peligro de ruina; y, {Nota: La cocina presenta peligro de ruina}
      e) Estar desinfectados, lo que se acreditará con el correspondiente Certificado de Sanidad.
      Conclusión y si el dueño de casa arrendó el inmueble sin este certificado de Sanidad esa cláusula quedaría sin efecto legal y de llegar a tenerlo igual queda sin efecto esa cláusula. Puesto que se quiere desocupar es por el brote de los insectos detectados en el lugar y que usted lo podrá comprobar con los resultados que el medico le dio.
      Gracias por su consulta:
      Santiago Zambrano.

  12. WALTER ERAZO

    El 17 de Agosto se cumplen 11 meses de estar viviendo en 1 departamento con mi familia y deseo finalizar el contrato y cambiarme en esa fecha pero la dueña de casa me esta exigiendo que le deje pagado el mes que corre a partir de dicha fecha. Es esto legal, estoy en la obligación de pagar esto?

    • Para Sr. WALTER ERAZO.-
      Respuesta: La Ley de inquilinato vigente en ninguno de sus artículos faculta al arrendador o dueños de un inmueble a cobras nada después de la fecha que el arrendatario da por desocupado el departamento o cualquier lugar que fue causa del arrendamiento.
      Por otro lado el artículo 35 de la Ley de inquilinato faculta al arrendatario en los contratos sin fijación de plazo o en los verbales, para terminar el contrato en cualquier tiempo, con previa indicación por lo menos de un mes antes de desocuparlo. Pero ni obliga ni faculta a pagar nada, después del abandono u salida del inmueble ya desocupado. Cualquier exigencia de pago posterior es imprudente e inconcebible.

      Atentamente: Santiago Zambrano.

  13. ELIZABETH MUÑOZ DE ROSERO

    QUIERO HACER LA SIGUIENTE CONSULTA YO VIVO EN UNA CASA ALQUILADA POR 10 AÑOS Y EL DUEÑO ESTE AÑO ME PIDIO LA CASA NOTIFICO 90DS ANTES. EL CONTRATO SE VENCE EN SEPTIEMBRE MI CONSULTA ES PUEDO DEJAR DE PAGAR LOS DOS ULTIMOS MESES POR LOS DOS MESES QUE LE DI EN GARANTIA AL ALQUILAR LA CASA LOS MISMOS QUE NO QUIERO QUE ME LOS DEVUELVA, LE PIDO ME CONTESTE SI LA LEY ME AMPARA PORQUE TENGO QUE ALQUILAR OTRA CAS Y TENGO QUE DAR LOS DOS MESES DE DEPOSITO TAMBIEN.

    • Señora: ELIZABETH MUÑOZ DE ROSERO.

      Le haré notar algunas observaciones para que las practique y se las haga saber al señor propietario u arrendador del inmueble a desocupar.

      De acuerdo a la ley de inquilinato artículo 33 de este cuerpo legal el pedido es correcto. Por el dueño del inmueble.
      Y sobre si deja de pagar los dos últimos meces en sentido lógico es lo correcto. Todas las garantías son reembolsables en su totalidad. Pero es conveniente que usted primero le notifique al dueño del inmueble, puede ser verbalmente si usted tiene contacto permanente con el y si no por escrito, que usted solicita esta consideración, en vista que el deposito cubre esos dos meces posteriores.

      Si el arrendador no acepta la proposición verbal o escrita debe usted acudir ante la Oficina de Registro de arrendamiento o desde donde le llego la notificación del desahucio.

      1. La garantía se entiende y es seguridad solo para el arrendador que puede ir en una de las cláusulas del arrendamiento, por si existiera algún daño de consideración del inmueble arrendado.
      2. En este caso son 10 años que usted ha estado ocupando el inmueble y será entendible que habrá sufrido algún desgaste por el uso normal de las cosas eso no es daño, para su conocimiento y que de ser necesario lo pueda alegar ante la autoridad competente en caso que el dueño quiera descontarle algo, no seria lógico por lo expuesto ya.

      Gracias por la consulta.

      Santiago Zambrano.